不動産売買トラブル

メインページにて不動産売買のトラブルでは、土地や建物に瑕疵があった場合などが想定されるというお話をしました。

このページでは、購入した不動産に瑕疵が存在していた場合に、購入者が取ることのできる手段についてご説明をしていきたいと思います。

◆不動産の瑕疵とは
そもそも、不動産に発生する瑕疵とはどのようなものがあるかというお話から始めようと思います。
例えば土地であれば、事前に説明されていた土地面積よりも実際の面積が小さかったという数量的なトラブルがあります。
他には、土地が地盤沈下を起こしていたなどという品質的なトラブルが考えられます。

また建物であれば、建物の雨漏りや家の傾き、シロアリの発生といったような品質のトラブルが考えられます。

◆契約不適合責任とは
上記のような不動産売買における不動産の瑕疵に関しては、民法562条以下において契約不適合責任というものを問うことができます。
契約不適合責任には、契約の解除、契約の追完、売買価格の減額、損害賠償といったさまざまな方法により、売主側に責任追及をすることができます。

●追完請求権(民法562条)
民法562条では追完請求権というものが規定されています。追完請求とは、売買の目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合に、代替物やその不足分の引き渡しを請求することのできる権利となっています。

種類、品質に関する不適合が代替物、数量に関する不適合が不足分の引き渡しと想定されるでしょう。

ただし、不動産売買に関しては、土地に土壌汚染という品質に関する不適合があった場合などに代替物を引き渡すとすれば、土地自体が変わってしまうため、この規定は動産売買が想定されていると言えます。

また、補足になりますが、不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは追完請求ができません。

●代金減額請求権(民法563条)
不動産売買の場合であれば、追完請求ではなく代金減額請求権を行使することが考えられるでしょう。
1項では、追完の請求をし、売主がこれに応じない場合に代金減額をすることができると規定されています。
しかし不動産売買のように追完が不可能な場合には、2項1号の「履行の追完が不可能であるとき」に該当し、直ちに代金の減額を請求することができます。

また代金減額請求も追完請求と同様に、不適合が買主の責めに帰すべき事由である場合には行使することができないため注意してください。

●損害賠償請求権と解除権(民法564条の準用する民法415条及び541条または542条)
不動産売買において、土地の面積が本来よりも小さい場合などには、想定していた事業や使用などが不可能になる可能性があり、損害が発生する可能性が非常に高くなっています。

そこで契約不適合責任では損害賠償請求権と解除権も肯定しています。

損害賠償請求は債務不履行責任を準用しているため、これに基づいて請求をすることができます。

また、不動産の買主としては当該契約を解除し、直ちに売買代金を返却してもらい、すぐに他の土地を見つけ次第その土地を購入したいと考えるのが自然な流れです。
そのため、契約の解除をすることもできます。

また、この契約の解除は損害賠償請求をしている場合にも行使することが可能となるため、実質的には土地の売買代金と賠償額が買主の手元に入ることとなります。

●担保責任の期間制限(民法566条)
不動産売買においては、数量におけるトラブルよりも品質や種類に関するトラブルが多く想定されます。
数量に関するトラブルはもっぱら動産に多く、特に大量製造しているような製品であれば、不足分があればその追完を請求するだけで、トラブルの解決が見込めます。

しかし、品質や種類に関しては、すぐに解決するとも限りません。

そこで、民法566条は品質や種類に関する契約不適合責任の追求に関し、期間制限を設けています。
具体的には、「買主がその不適合を知った時から一年以内」に不適合責任の追求をしない場合には、今後請求をすることができません。

仮に引き渡しが2022年4月であっても、不適合に気が付いたのが2024年4月であれば2025年4月以内に上記の権利を行使すれば間に合います。

◆まとめ
いかがでしたでしょうか？契約不適合責任は2020年の債権法改正で大きく影響を受けた箇所でもあります。

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