不動産の相続が揉めやすい理由と分割方法について

不動産相続にはトラブルが付き物といっても過言ではありません。
たとえば、相続人が複数いる状態で、現金がほとんどないのにも関わらず不動産だけが相続財産として残っている場合、誰が相続して住むのか、その場合の代償金をどうするのか、それとも誰も住まずに売却するのか、といったように不動産の行方を巡って問題が生じます。遺言書が残されている場合や、相続人の意見が一致している場合はさほど問題はありませんが、高額財産である不動産が含まれる遺産分割協議は揉める傾向が強く、トラブルへと発展しかねないのです。
今回は、不動産の絡む相続が揉めやすいやすい理由と、そうなってしまった場合に知っておきたい対処として、不動産相続の分割方法について詳しくご説明していきます。

不動産を含む遺産分割が揉める３つの理由

冒頭でも触れたように、不動産を含む遺産分割は揉める傾向が強いと言えます。
その理由は大きく３つに分けられます。

１．誰が相続するのか

相続財産の中でも、現金や預貯金というのは分割が非常に楽で、１円単位で法定相続分通りに分割することも可能となっています。しかし、不動産というのは、建物を法定相続分通りにカットするわけにもいかないので、誰が相続し、そこに住むのかといった問題が生じます。
もともとその不動産に住んでいた相続人がいたとしても、それだけの理由で相続するとなると、不動産は高額になるため他の相続人との不平等が生じかねません。
だからといって、不動産を相続人全員での共有持分にしてしまうと、大規模なリフォームや売却時にはいちいち全員からの承諾を取らなければならないといった面倒が生じてしまいます。

２．代償金の支払い

たとえ誰が不動産を相続するのか決まったとしても、他の相続人との不平等を解消するには、代償金の支払いという問題が生じます。高額な不動産を１人が相続した場合、その１人の取り分が大きすぎることから、他の相続人に対して代償金を支払うのが一般的です。
しかし、代償金を一括で負担するだけの資力がないとなれば、分割で支払うのか、他の相続人に譲歩してもらうのか、そもそも別の方法を考えるべきか、さらに遺産分割が揉めてしまいます。
特に、もともと対象の不動産に住んでいた相続人に代償金を支払える資力がないとすれば、住む家がなくなりかねないといった問題にまで発展していってしまうのです。

３．不動産の評価額

また、代償金を支払うといっても、不動産にどれだけの価値があるのかが問題になってきます。
不動産の価額は、時価によることになりますが、時価の算出方法として決められた方法があるわけではないため、その価額にはどうしても幅が生じてきます。
代償金を支払う側としては低い評価額を求めますし、そうでなければ高い評価額を求めてくることから、トラブルへと発展してしまうケースがよく見受けられます。

遺産の分割方法は３つ

遺産の分割方法は、以下の３つの方法があります。不動産を含んでいて分割の仕方に悩む場合、以下の分割方法のいずれがよいかを比較検討していくことになります。

１．現物分割

現物分割は、１人の相続人が不動産をそのまま取得してしまうという分割方法です。
この方法は、１人の相続人が一緒に住むなどして亡くなった方の面倒を生前からよく見ていたといった場合に取られることが多いと言えます。

２．代償分割

代償分割は、１人の相続人が不動産を取得するまでは現物分割と一緒ですが、取得した相続人が他の相続人に対して代償金を支払う分割方法です。
代償分割をする際に適切といえるのは、複数の不動産業者に見積もりを取ってもらい、相続人全員が合意できるようにする方法が良いと言えます。

３．換価分割

換価分割は、不動産を売却してしまい、その売却代金を分割する方法です。
不動産が現金になることから、きれいに法定相続分での分割が可能となり、不平等さや代償金といった問題が生じることはありません。不動産にそのまま住み続けることは出来ませんが、引っ越しの目途が立っていたり、そもそも誰も住むことはないといった場合に有効な分割方法です。

４．共有

厳密には分割方法とは違うのですが、遺産分割協議が終わっていない不動産は、相続人全員の共有になっています。これは、登記名義の変更とは関係ありません。共有となっている不動産を処分する場合は、共有者全員の同意が必要となるのが原則です。

不動産相続のトラブルは弁護士に相談

不動産を含む遺産分割で揉めてしまった場合は、当事者だけの話し合いではそれ以上前へ進まないことも多くなっています。そのような場合には、遺産分割調停を申し立てて調停の場で話し合いをした方が結果的に早く解決できることも多いと言えます。もっとも、遺産分割の調停を申し立てるのは、相続人の調査や遺産の調査などの手間がかかるため、お一人でやることは困難であることも多いです。
弁護士であれば、適切な遺産分割の方法から遺産分割調停の申立てまで、遺産分割手続きのあらゆる場面で依頼者の方をサポートすることができます。
当事務所においても、不動産を含む遺産分割のご相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。